江会敏

律师

1、我租赁的房屋未按照规定办理备案登记手续，租赁合同有效吗? 江律师答复：根据最高院关于城镇房屋租赁合同相关解释的规定，租赁房屋即使未办理备案登记手续，并不影响租赁合同的效力。但未经备案登记的租赁合同，不得对抗第三人，比如在承租人未办理备案登记且未实际占有租赁房屋的情况下，出租人又与第三人另行签订租赁合同并办理备案登记的，第三人可以主张优先履行其与出租人签订的合同。 2、我租赁的房屋，出租人与我签订了租赁合同，又在我不知情的情况下与其他人签订了租赁合同，那最终谁可以承租房屋? 江律师答复：该种情形属于出租人就“同一房屋订立数份租赁合同”，如果在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，主要是参照以下三个顺序进行处理，第一，已经合法占有租赁房屋的优先;第二，如均没有实际占有房屋，则已经办理登记备案手续的优先;第三，如果上述两种情形均不存在，则合同成立在先的优先。合同成立时间一般是双方签字时间，双方签署时间不一致的，以在后一方签署时间为合同成立时间。因此，如果同时存在几份有效的租赁合同，需要结合上述顺序规则进行具体判断。 3、如果出租人存在“同一房屋订立数份租赁合同”的情形，合同签订后我实际无法占有租赁房屋，应该如何解决呢? 江律师答复：该种情形下合同实际已经无法履行，对于不能取得租赁房屋的承租人，可以要求解除双方签订的合同，并要求出租人承担因其违约行为给承租人造成的损失。