江会敏

律师

Q: 商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，如果没有及时办理房地产过户手续，房地产开发企业因欠债而被强制执行，作为商品房消费者，该如何应对？ A: 作为商品房消费者，可以提出执行异议，以排除强制执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉求：一，在人民法院查封之前，已经签订合法有效的书面买卖合同； 二，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； 三，已经支付的价款超过合同约定总价款的50%。 这里针对第二、三点需要做进一步解释，对于买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为，在涉房屋同一设区的市或者县级市范围内，商品房消费者名下没有用于居住的房屋。或者商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但是购买的房屋在面积上，仍然属于满足基本居住需要。 对于已支付的价款超过合同约定总价款的50%，可以根据审判实践经验进行把握，如果商品房消费者支付的价款接近于50%，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人，或者按照人民法院的要求交付执行的，可以认为满足第三条要求的条件。